Что делать, если накануне сделки, когда собраны все документы, покупатель (или продавец) заболел, передумал, вообще исчез и не берет трубку? Эксперты рынка недвижимости Москвы рассказали «Н&Ц», как выйти из ситуации с наименьшими потерями.

Отказ покупателя

«На падающем рынке высоки риски невыхода на сделку покупателя, - рассказывает Елена Каткова, руководитель отделения «Белорусская» компании «Азбука Жилья». - Если аванс за квартиру принят на длительный срок (более двух недель), то есть вероятность, что человек найдет другой, более дешевый вариант и откажется от покупки».

Если продажа свободная, то риски продавца минимальны - он остается с квартирой, а вот если сделка альтернативная, могут возникнуть сложности с возвратом аванса.

О недавней форс-мажорной ситуации рассказали в компании «Азбука Жилья»: за продаваемую квартиру деньги были заложены в долларах, валюта резко скакнула вверх, покупатель посчитал, что за один день он заработал 1,5 млн руб. на разнице курсов, и тут же приостановил регистрацию сделки.

«Что в этом случае делать продавцу? Писать встречное заявление о прекращении регистрации перехода права собственности и забирать свои документы», - советует Е. Каткова.

На падающем рынке высоки риски невыхода на сделку покупателя: он может найти более дешевый вариант.

«Если покупатель отказывается платить уже после того, как договор подписан, сделка может быть принудительно проведена по решению суда. Чаще всего такие иски удовлетворяются, хотя их не так и много, большинство этих сложных случаев решается в досудебном порядке», - обращает внимание Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент».

Иногда сделку ставит под угрозу болезнь одной из сторон, изменение финансового состояния покупателя, семейные обстоятельства. Разрешаются подобные конфликты по нескольким алгоритмам, в зависимости от оговоренных заранее условий. Допустим, покупатель внес за недвижимость задаток (как правило, это 10% от суммы покупки), но в установленное время не смог присутствовать на сделке из-за состояния здоровья. Тем не менее от покупки он не отказывается. Тогда либо сроки встречи будут перенесены на более позднее время, либо сделка будет считаться несостоявшейся, и покупатель потеряет свой задаток.

Если приобретатель передумал покупать жилье или нашел более привлекательный вариант, то он тоже вынужден будет оставить задаток.

Отказ продавца

Риски невыхода на сделку продавца высоки на растущем рынке. Он, даже приняв аванс, может с легкостью его вернуть, получив от другого покупателя более выгодное предложение, предупреждают эксперты.

«В моей практике бывали случаи, когда продавцы отказывались от сделки уже перед подписанием документов. Причины назывались разные: «передумал продавать», «выставлена слишком низкая цена - хочу больше», «решил сам в ней жить» и т. д. Обычно таким образом воздействуют на покупателя, чтобы согласился переплатить», - рассказывает Алексей Оленев, руководитель департамента новостроек Est-a-Tet.

Срыв сделки чреват для покупателя различными издержками. Допустим, он уже вывел свободные средства из каких-то активов или упустил другие предложения (пока оформлялась сделка, аналогичные квартиры ушли с рынка или выросли в цене). Поэтому мотивацию продавца лучше выяснять заранее, желательно узнать о нем побольше. «Не стесняйтесь расспрашивать о причинах продажи, не бойтесь показаться слишком назойливыми, - советует Е. Каткова. - Стоит задуматься, если, к примеру, продажа связана с разъездом мужа и жены - сегодня они хотят разъехаться, а назавтра, помирившись, передумают. Или бабушка жалуется на «плохих» соседей и хочет переехать в другой дом. Как правило, у таких бабушек дефицит общения, и они просто развлекаются. Когда дело дойдет до аванса или сделки, последует отказ».

Случаи с возвратом аванса участились в декабре 2014 г., после обвала рубля. Продавцы в массовом порядке решили оставить себе свои квартиры и посмотреть на развитие ситуации.

На первичном рынке обстоятельства тоже могут сложиться аналогичным образом: когда продавец «заболел» или «передумал». Тогда стоит подыскать другой объект. «Сотрудники надежных компаний не исчезают и не отключают телефоны, поэтому такое поведение - повод задуматься. Застройщик ведь может скорректировать и другие свои планы, например, те, которые касаются непосредственно стройки. Для покупателя это чревато затягиванием сроков или же вовсе «заморозкой» проекта», - предупреждает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».

Как себя защитить?

«Самое главное - перед проведением денежных взаиморасчетов любые договоренности надо фиксировать в письменном виде, поскольку все, что обговаривается на словах, как правило, забывается, и доказать свою правоту потом довольно сложно», - предостерегает А. Оленев.

Важно прописать в договоре аванса/задатка:

• состояние объекта, обременения, о которых известно продавцу;
• наличие или отсутствие несовершеннолетних детей, прочих лиц, сохраняющих права пользования на указанное жилое помещение в случае продажи (а также ответственность за несообщение таких сведений);
• сумму вносимого аванса/задатка;
• на какой срок вносится аванс/задаток (в течение какого времени необходимо выйти на сделку);
• способ внесения денег (наличные, безналичный платеж, аккредитив и пр.);
• способ подтверждения внесения данной суммы (расписка, платежное поручение и пр.).

Напомним, главное отличие аванса от задатка состоит в том, что аванс - это форма предоплаты в счет предстоящих платежей, а задаток выступает в качестве обеспечения выполнения условий по договору. Поэтому в первом случае, если в расторжении договора виноват покупатель, деньги остаются у продавца. Если же собственник объекта «передумал» продавать, тогда покупатель вправе требовать возвращения аванса. С задатком сложнее. Покупатель, отказавшийся от сделки, не получит назад деньги, а продавец, который передумал продавать квартиру, вернет первому задаток в двойном размере.

Что касается пакета документов, подготовленного для сделки, которая сорвалась, его оставляют до следующего раза. Через месяц или год, когда бы ни нашелся покупатель, у продавца будет все готово для продажи. Останется только поменять имена и поставить подписи.

На первичном рынке у застройщика также есть мера защиты от необязательных клиентов - это договор бронирования. Если покупатель не готов сразу заключить сделку (в течение одного-двух дней), он может зарезервировать квартиру, заплатив за это несколько десятков тысяч рублей. В договоре бронирования прописываются параметры квартиры и условия выкупа (срок, цена и т. п.). В случае нарушения этих условий покупатель лишается выплаченной за бронирование суммы.

Сейчас для совершения сделки достаточно лишь договора купли-продажи, подписанного обеими сторонами – процедура покупки и продажи недвижимости предельна проста. Эта простота на руку мошенникам и недопропорядочным продавцам: велик соблазн собрать задаток на одно жильё сразу с нескольких покупателей и скрыться. Чтобы обезопасить себя от мошенников, покупатель должен не полагаться на честность продавца, а потребовать от него документы об объекте недвижимости. … Подробнее Вопрос: 10 марта `10 можно ли после продажи вернуть дом или квартиру обратно продавцу?Хочу продать дом, вернее поменять с доплатой на квартиру, но через договора купли-продажи. Все время жду какого-то подвоха со стороны покупателей, какие-то они «подозрительные».

Можно ли вернуть квартиру после покупки продавцу?

Покупатель может получить лишь ту сумму денег, которая указана в договоре купли-продажи квартиры, а если после продажи прошло несколько лет, то, как правило, купить за эти же деньги другую такую же квартиру часто бывает уже нельзя. Важно Срок исковой давности для признания сделки недействительной — 3 года с момента обнаружения нарушения прав обеих сторон при совершении сделки.

Это значит, что суд может признать незаконным договор о купле-продаже недвижимости, заключенный много лет назад. Мнение эксперта Как купить квартиру, чтобы потом не было мучительно больно за напрасно потраченные деньги и время, советует Марина Мишина, генеральный директор агентства недвижимости «Никольские ворота – 2000»: -Нет такой сделки, которую нельзя бы было оспорить.

Риск есть в каждой, даже, на первый взгляд, совершенно безоблачной и прозрачной сделке. Избежать риска нельзя, но можно свести его к минимуму.

Можно ли вернуть купленную квартиру продавцу?

Важно

Анна Краско Ситуация первая: А БЫЛ ЛИ МАЛЬЧИК? Вы благополучно живете в купленной квартире, а через некоторое время вам приходит повестка в суд. Выясняется, что при продаже квартиры были нарушены права ребенка, о котором вы в первый раз слышите.

Могут ли признать такую сделку недействительной и выселить вас из квартиры? Собственник может делать со своей собственностью все, что захочет. Но его право собственности может быть обременено правами несовершеннолетних, пенсионеров, инвалидов.

Сделки, касающиеся продажи, обмена, сдачи квартиры, в которой были прописаны или собственниками которой являлись несовершеннолетние, признаются недействительными, если они были совершены без согласия органов опеки и попечительства (ст. 37, 168, 175 ГК РФ).

Продавец квартиры передумал

• Если Вы оформили отношения должным образом: подписали Предварительный договор и Соглашение о задатке и по Расписке передали денежные средства

У Вас три варианта:

• Получить назад задаток в одинарном размере и отступиться.

• Требовать возвращения задатка в двойном размере и неустойку, если она была прописана в предварительном договоре. И если Вы оформили его вышеуказанными документами - Ваше дело правое и Суд будет на Вашей стороне, в случае,если Продавец будет уклоняться
• Понуждать Продавца к заключению сделки купли-продажи, вероятнее что, через Суд.
  И если у Продавца не было веских причин для отказа Суд будет на Вашей стороне.Конечно счастливую жизнь в новом жилье при таких обстоятельствах начать будет трудно. Дополнительная статья: Как вернуть задаток

Лучше договориться по-хорошему.

По Закону, произвести возврат квартиры можно при наличии одного из следующих оснований:

• Продавец и покупатель пришли к обоюдному решению расторгнуть договор купли-продажи;
• Договор купли-продажи признан недействительным, так как были нарушены права в ходе его оформления (например, он был подписан нетрудоспособным лицом, а его цели противоречат установленным Законом);
• Сделка купли-продажи квартиры признана ничтожной в судебном порядке.

Для того, чтобы сделка купли-продажи была аннулирована в судебном порядке, должен быть доказан факт её оформления под давлением или в состоянии заблуждения. Информация Согласно действующему Законодательству, каждый из сторон сделки вправе предпринять попытку по её расторжению по собственному желанию в любой момент после её заключения.

Ошибка 404

Однако для этого должна быть выявлена целая совокупность событий: во-первых, сами по себе тяжелые обстоятельства, во-вторых, крайне невыгодные условия, которые приводят к ущемлению прав собственника, например, очень низкая стоимость квартиры, а в-третьих, другая сторона должна воспользоваться сложившейся ситуацией. Если же покупатель квартиры знать не знал о тяжелых обстоятельствах продавца, такую сделку суд может не признать недействительной.

Внимание

Ситуация третья: ДОВЕРЯЙ, НО ПРОВЕРЯЙ Вы купили квартиру по доверенности, все дела велись доверенным лицом, самого хозяина вы в глаза не видели. Объявляется реальный хозяин квартиры и сообщает вам, что никаких доверенностей он никому не давал.

Возврат проданной квартиры

Купить или продать квартиру самому, без посторонней помощи, очень трудно даже профессионалу, потому что слишком уж сложно адекватно оценить обстановку, когда это касается лично тебя, твоего дома, твоей квартиры. Хорошо, если ваши интересы будет представлять не только проверенная компания, но и ваш представитель, как правило, это юрист, которому вы доверяете.
Еще лучше, чтобы обе стороны имели каждый своего представителя, чтобы их интересы отстаивали разные агентства недвижимости. А самое главное, чтобы люди, которым вы доверите свое жилье, были настоящими профессионалами своего дела и отвечали бы не только за ход сделки, но и за ее окончательный результат, за последствия, какими бы они ни были.

Как вернуть назад купленную квартиру?

Как вернуть квартиру, которая приобретена в ипотеку? Вернуть деньги за квартиру которая приобретена в ипотеку вполне реально, но в такой ситуации придется решать вопрос с банком где вы оформили ипотеку, а не с продавцом. Здесь можно вернуть как уже вложенные деньги, так и сумму которую вы уже успели оплатить по ипотеке и есть два варианта:

1. Заключение договора об отступном;
2. Заключение договора на возврат квартиры с банком.

Для возврата квартиры можно пойти простым путем и заключить с банком соглашение об обращении взыскания на объект недвижимого имущества находящийся в залоге, без обращения в суд, такой договор заключается между залогодателем и залогодержателем, в нашем случае залогодатель это покупатель квартиры, а залогодержатель это банк.

Такое соглашение заключается и заверяется у нотариуса.

Может ли продавец продавший квартиру потребовать вернуть ее назад?

В случае с отступным, между банком и должником по ипотеке подписывается дополнительное соглашение и в качестве отступного покупатель передает банку квартиру, которая у банка находится в залоге и в отношении которой был заключен договор ипотеки, так же в договоре должны быть указаны сроки возврата денежных средств их размер и дата возврата. Я вам рассказал про общий порядок расторжения договора купли продажи квартиры и возврата денежных средств за квартиру. Каждый случай несомненно индивидуален и вы можете задать свой вопрос на сайте и получить консультацию юриста по недвижимости. Знайте ваши права.
Не соблюдена процедура оформления договора купли продажи;

• Расторжение договора может произойти по обоюдному согласию сторон, заключение так называемого соглашения;
• Одна из сторон договора просто отказывается выполнять условия договора.

Вообще сложилась определенная судебная практика и у судей есть по поводу некачественных квартир сложившееся мнение и обычно судьи считают так, что если покупатель после приобретения квартиры обнаружил недостатки, которые в момент покупки квартиры он был не в состоянии обнаружить, так как данные недостатки были скрыты или в связи с временем года их просто не представлялось возможным обнаружить и данные недостатки являются существенными и препятствуют покупателю для использования квартиры для проживания, то есть по назначению, то покупатель вправе требовать возврата денежных средств уплаченных за квартиру.

Как не запутаться в терминологии? Что о возврате задатка говорит закон? В каких случаях несостоявшийся покупатель квартиры может рассчитывать на возврат своих денег? Разбираемся.

Задаток авансу рознь

Начнём с того, что в сделках с недвижимостью понятия «аванс», «залог» и «задаток» встречаются очень часто. Несведущему человеку, для которого понятия эти едва ли не синонимичны, трудно разобраться, каковы между ними отличия. Тем не менее, они есть и весьма значительны. Если сделка купли-продажи расторгается, то аванс возвращается всегда, независимо от причин, повлекших несостоятельность сделки. Залог в рамках темы о возвращении задатка тоже не рассматривается, поскольку, согласно ст. 334-358 ГК РФ , является находящимся в собственности залогодателя имуществом, из стоимости которого кредитор имеет право получить возмещение по неисполненным обязательствам должника.

Иллюстрация: Полина Васильева

Что касается задатка , то этим термином обозначается определённая сумма денег, которую потенциальный покупатель квартиры передаёт . Юристы на этот счёт говорят, что задаток имеет обеспечительную функцию, закреплённую п. 1 ст. 380 ГК РФ иподразумевающую, что покупатель пришёл к продавцу с серьёзными намерениями и готов довести сделку до победного конца, то есть, купить квартиру. Правда, бывают случаи, когда сделка расторгается, едва начавшись, хотя продавец квартиры уже получил задаток и предварительный договор сторонами уже подписан. Как в таком случае вернуть переданные продавцу деньги? И возможно ли это в принципе?

Закон и порядок возврата

Когда задаток несостоявшемуся возвращается, а когда нет, разъясняется в ст. 381 ГК РФ: если покупатель квартиры не исполняет своих договорных обещаний, то задаток остается у продавца, а если продавец, скажем, передумал продавать квартиру покупателю, от которого принял задаток, то он обязан вернуть задаток в двойном размере .

Таково требование закона. Но на деле долгое время ситуация была неоднозначной и противоречивой. До последнего времени позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ и позиция Высшего арбитражного суда в этом вопросе были диаметрально противоположными. В частности, Верховный суд РФ признавал возможность обеспечения задатком обязательств по предварительному договору (Определение от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5 Верховного суда РФ), а вот Высший арбитражный – не признавал (Определение от 29 марта 2013 г. № ВАС-3157/13), считая, что если основной договор не подписан, то и деньги, переданные несостоявшимся покупателем продавцу, не могут признаваться задатком — только авансом (а значит, в двойном размере никто ничего возвращать не будет).

Спас ситуацию закон, принятый 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» . Этим законом в ст. 380 ГК РФ был внесен пункт 4, где закреплена обеспечительная функция задатка на стадии предварительного договора , чего ранее не было.

В каких случаях задаток можно вернуть?

Продавец передумал. Между и продавцом квартиры заключён предварительный договор купли-продажи, в котором указана сумма задатка (подчеркнём, именно задатка ). Параллельно с этим составлено соглашение о задатке. Но позже продавец квартиры решает её не продавать. И если вдруг задаток он возвращать не желает, покупатель обращается в суд, апеллируя к ст. 381 ГК РФ. Суд удовлетворяет его исковым требованиям, и продавец возвращает задаток в двойном размере.

Покупатель передумал. Бывают случаи, когда расторжения договора требует покупатель. В большинстве случаев задаток остаётся у продавца (согласно всё той же ст. 381 ГК РФ). Но так бывает не всегда. Случаются ситуации, когда ушлый продавец пытается продать квартиру недостаточной «юридической чистоты». Тогда велика вероятность вернуть свой задаток, пусть даже с трудом и через суд. Например, спешно продаётся квартира, документы на которую готовы, все тонкости (казалось бы) в договоре учтены, и задаток уже передан. Но вдруг выясняется следующее: за несколько месяцев до продажи квартиры из неё по решению суда выписали одного из членов семьи продавца, находящегося в местах лишения свободы. В договоре такой подробности указано не было, покупатель узнаёт о ней случайно, и, конечно, если бы узнал раньше, квартиру покупать ни за что не стал бы (о том, чем опасны такие сделки, ).

Если о возврате задатка договориться по-хорошему не удаётся, то в суде можно апеллировать к п. 1 ст. 451 ГК РФ , в котором говорится о существенном изменении обстоятельств, вынудивших покупателя поменять своё решение («Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен, или был бы заключен на значительно отличающихся условиях»).

Если что-то пошло не так, а агент явно водит покупателя за нос, нарушая пункты договора, можно договор расторгнуть и потребовать возврата задатка.

В этой же ситуации применим и Закон РФ «О защите прав потребителей» , а именно — ст. 10 о праве потребителя на информацию о товарах (работах, услугах) и ст. 12 об ответственности изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге). В конце концов, квартира – это тоже товар. Согласно п. 1 ст. 10 Закона «Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора» . А статья 12 добавляет: если предоставление ненадлежащей, то есть недостоверной или недостаточно полной, информации о товаре (работе, услуге) повлекло приобретение товара (работы, услуги), не обладающего необходимыми потребителю свойствами, потребитель вправе расторгнуть договор и потребовать полного возмещения убытков. Так что при желании и готовности идти до конца можно затребовать ещё и возмещение морального ущерба, но был вам этот ущерб нанесён или нет, решит только суд.

Задаток передан третьим лицам. Иногда задаток передаётся или посреднику сделки. Если что-то пошло не так, и посредник или агент явно водят покупателя за нос, нарушая пункты договора, можно договор расторгнуть и потребовать возврата задатка. Его могут не отдать, ссылаясь, что это плата в счёт комиссионных. Тогда внимательно перечитайте договор: если там не указано, что задаток может считаться комиссионными, – судитесь. Здесь действия риелтора/посредника классифицируются как неосновательное обогащение, и к ним применима ст. 1102 ГК РФ .

Возврат задатка по соглашению сторон . Это скорее исключение, чем правило. Иногда серьёзные причины, возникшие неожиданно, не позволяют «выйти на сделку». К примеру, когда банк отказывает покупателю в ипотечном или потребительском кредите, если покупатель тяжело заболевает или вообще умирает. Многие продавцы входят в положение и возвращают задаток. В противном случае следует обратиться в суд и в рамках п. 1 ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств) попытаться вернуть задаток.

Изменились сроки заключения основного договора. Так бывает, когда покупатель оформляет . Например, в предварительном договоре указано, что сделка намечена на 5 августа, но одобрение на получение ипотечного кредита пришло 15 августа. Предположим, покупатель заранее сообщил продавцу, что по независящим от него причинам сроки сделки изменяются, но на готовности купить квартиру это никак не сказывается. Продавец же, зная всю ситуацию, продаёт квартиру другому покупателю и отказывается возвращать задаток. Здесь в судебном порядке в рамках уже упоминавшейся ст. 1102 ГК РФ можно попытаться его вернуть.

Когда ещё?

Задаток можно вернуть:

• если банк отказывает в кредите (это не ваш отказ);
• в случае «разрыва» цепочки (когда в процедуре купли/продажи участвуют несколько квартир) или в случае проблем, возникших у одного из участников «цепочки», которые не дают завершить ;
• если в договоре купли/продажи указано, что покупка квартиры состоится только после продажи покупателем собственной квартиры, но она не продаёся, а продавец устал ждать.

Возврат задатка – дело хлопотное, и зачастую эту задачу без суда не решить. Хотя и здесь перед истцом возникнет много вопросов и новых проблем. Что решит суд? Насколько грамотно составлены документы? Каким образом будет истолкована та или иная ситуация? Готов ли несостоявшийся покупатель идти до конца, если решение суда его не удовлетворит? И что важнее — справедливость, подкреплённая возвращёнными деньгами, или зачастую мнимое спокойствие?

Ангелина Беркут

Среди риелторов ходит такая шутка: хочешь сорвать сделку – пригласи юриста. Действительно, на первый взгляд может показаться, что юристы порой слишком перестраховываются, что сомнения их излишни, ведь у риелторских компаний существует сложившаяся практика заключения договоров, и озадачиваться вопросами теории лишний раз вроде как ни к чему.

«Собственник» уже писал о том, как можно внести предоплату за квартиру, какие варианты существуют и какой из них предпочтительнее. Речь шла об общепринятых и используемых повсеместно всеми риелторами задатке и авансе. Казалось бы, тема исчерпана. Но редакция получила и отклики от практикующих юристов, выступающих против существующей практики внесения предоплаты за приобретаемое жилье. Почему? Попробуем разобраться вместе.

Представим на минутку, что вы – потенциальный покупатель квартиры. Посмотрели, все в квартире понравилось. Риелтор предлагает стандартную схему – внесение предоплаты путем заключения соглашения о задатке. При этом покупателю обычно расписывают следующую схему. После того как сделка состоится и договор купли-продажи будет подписан, сумма внесенных средств вычитается из общей стоимости квартиры. Если один из участников предполагаемой сделки откажется от нее, к нему применяются штрафные санкции. Отказавшийся покупатель, скорее всего, не получит свой задаток назад. Отказавшийся продавец обязан вернуть задаток в двойном размере. Тут возможны варианты, но одно совершенно ясно: для всех участников будущей сделки предоплата служит некоей гарантией того, что договор купли-продажи будет заключен в оговоренные сроки. Покупатель вносит задаток и начинает собирать недостающие деньги. Продавец освобождает квартиру. Риелтор занимается сбором необходимых документов. Все ждут того дня, когда будет подписан договор купли-продажи.

И вот, предположим, незадолго до назначенного дня сделка срывается. Хозяин квартиры отказывается ее продавать, но и возвращать задаток в двойном размере, а возможно, даже и в одинарном, не собирается. Или покупатель отказывается покупать, а хозяин квартиры намерен оставить задаток у себя в качестве компенсации материального и морального ущерба. Кто-то один с этим не согласен. Договориться полюбовно не удается. Звучит сакраментальная фраза: «Встретимся в суде!» И тут начинается самое интересное…

Теперь ко всем заключенным ранее соглашениям применимо только одно толкование – с точки зрения закона. А по закону внесенная предоплата, или, как мы ее называем, задаток, задатком по сути не является. Следовательно, и взыскана по суду она быть не может.

Рассказывает юрист Илья Делягин: «Уплата задатка допускается только по существующим денежным обязательствам (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Предварительный договор не порождает никаких денежных обязательств, как это следует из п. 1 ст. 429 ГК РФ (предварительный договор есть обязанность заключить в будущем договор). Уплата задатка по предварительному договору не основана на законе, и, если задаток выплачен, выплата денежной суммы совершена без правовых оснований. Отсюда следует, что денежная сумма, выплаченная по предварительному договору и названная сторонами задатком, таковым не является, и на соответствующие отношения не может быть распространено регулирование, предусмотренное ст. 380-381 ГК РФ. То есть требование об уплате двойной суммы задатка, предусмотренное п. 2 ст. 381 ГК РФ, не может быть удовлетворено».

То есть существует риск, что в суде несостоявшемуся покупателю будет отказано во взыскании двойной суммы задатка в виде штрафных санкций. Если же сделка не состоялась по вине покупателя, продавцу тоже вряд ли удастся через суд добиться возмещения ущерба. Следует помнить, что соглашение о задатке как способ обеспечения исполнения обязательства является акцессорным, то есть дополнительным, обязательством. Его вспомогательный характер проявляется в том, что заключение соглашения о задатке не может по времени опережать заключение того договора, исполнение которого обеспечивается задатком.

В практике нашего рынка недвижимости соглашение о задатке обычно заключается между сторонами в отрыве от основного договора, до его заключения, в то время как по закону заключению соглашения о задатке должно предшествовать заключение именно основного договора купли-продажи и его государственная регистрация.

Так что если

договор купли-продажи квартиры между сторонами на момент передачи денег в качестве задатка не был заключен, то соглашение о задатке не влечет за собой правового эффекта.

Поскольку передача продавцу денег покупателем не основана на договоре (соглашение о задатке не может считаться заключенным), данная сумма подлежит возврату покупателю. А в случае, если покупатель передумал покупать квартиру, суд обяжет продавца вернуть сумму так называемого задатка в соответствии со ст. 1102 ГК РФ как неосновательное обогащение.

Если же сделка не состоялась по вине продавца, у него не возникает обязанности по передаче квартиры в собственность покупателя и возмещению возникших у покупателя убытков.

То есть выплата задатка в качестве некоей гарантии до заключения договора купли-продажи на самом деле ничего не гарантирует ни одной из сторон. «Довод о том, что выплаченный «задаток» подтверждает заключение договора, поэтому его уплата является допустимой, не основан на законе. Ведь договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). На момент заключения предварительного договора никакого договора продажи сторонами заключено не было. Следовательно, он не был зарегистрирован в установленном законом порядке», – продолжает Илья Делягин. Обо всем этом следует помнить, когда риелтор предложит вам внести или принять деньги по соглашению о задатке.

Покупатель в законном отказе, или Искусство торговли

Известно, что еще недавно на растущем рынке продавцы квартир активно повышали цену в день перед заключением договора, аргументируя это тем, что цены выросли. Сейчас, на рынке падающем, они оказались в обратной ситуации. Теперь покупатель квартиры требует снизить цену перед сделкой, поскольку квартира подешевела на несколько тысяч у. е. Иначе он настаивает на возвращении задатка и отказывается от сделки. Тут начинается тяжба: а кому достанется задаток?

Хозяин квартиры уверен, что его преимущества налицо: ведь сделка срывается по вине покупателя, и вроде бы задаток по договору сторон остается у него. Однако, как демонстрируют приведенные выше апелляции к закону и судебной практике, задаток не является средством обеспечения сделки, и при желании покупатель легко докажет, что это всего лишь неосновательное обогащение. Правда, докажет только в суде.

В общем, только опытный дипломат, которым и должен быть каждый риелтор, сможет уберечь сделку от крушения. Опять же, покупателям в нынешних условиях должно быть выгодно заключать договор аванса, который, с одной стороны, ни к чему их не обязывает, но, с другой стороны, ни к чему не обязывает и владельца квартиры. Это поможет к моменту сделки уменьшить цену квартиры до существующего рыночного уровня.

В сущности, единственной причиной, которая может «склеить» сделку, остается желание покупателя купить именно эту квартиру. А значит, продавцам стоит постараться, чтобы повысить привлекательность продаваемого жилья, потому как на нашем рынке недвижимости все происходит только по доброй воле сторон, без всякого вмешательства закона.

Момент внесения предоплаты за квартиру большинство покупателей и продавцов склонны считать победной точкой в тревожном и многотрудном процессе, именуемом «сделкой с недвижимостью».

Закончились многочисленные, ни к чему не приводящие показы, когда тебя срывают с работы в самое неподходящее время и толпа посторонних топчется по твоей квартире, заглядывает в самые пыльные углы, задает дурацкие вопросы и удаляется, не сказав ни слова.

Закончились изнурительные прозвоны объявлений, на поверку оказывающиеся «пустышкой». Закончились путешествия «три дня на оленях» от метро к дому, который заявлен как находящийся от оного в непосредственной близости. Закончились просмотры, не оставляющие после себя ничего, кроме разочарования и досады обманутых ожиданий. Теперь можно переключиться на более приятные мысли о скором получении заветной суммы или о выборе обоев для нового жилья.

Впрочем, профессионалы знают, что внесение предоплаты – лишь начало сложного процесса проверки документов, согласований текста договора и условий передачи денег и многих других невидимых клиентскому глазу «мелочей».

И это в лучшем случае. Потому что в худшем этим «началом» все и заканчивается: однажды раздается телефонный звонок, и продавец (агент продавца) или покупатель (агент покупателя) сообщает, что сделка не состоится…

Кто-то теряет, то-то находит…

По свидетельству профессиональных игроков рынка, ситуации, когда продавец или покупатель уже после внесения предоплаты отказываются от сделки, не так уж редки. Причем это происходит как при обычных, так и при ипотечных сделках на вторичном рынке. Должен ли продавец возвращать покупателю предоплату – этот момент регулируется договором. И при обычной сделке купли-продажи, и при ипотечной условия возврата аванса примерно одинаковые. Как правило, существует два варианта. Первый – задаток. Однако на практике чаще всего речь идет об авансе.

Если покупатель просто «передумал», то аванс остается у продавца. Хотя может случиться и по-другому. «Как правило, основанием для возврата денег служит тот или иной нюанс, который выявляется при проверке юридической чистоты квартиры, – разъясняет генеральный директор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников. – Например, выясняется, что при приватизации квартиры до 1994 года в число собственников не были включены прописанные там несовершеннолетние».

Кстати, в случае ипотеки, помимо «передумал», может случиться еще и отказ банка в одобрении покупателя как потенциального заемщика. «Именно поэтому мы всегда рекомендуем получать одобрение банка до внесения аванса, – говорит Дмитрий Овсянников. – Конечно, это не гарантирует защиту от отказа кредитной организации финансировать данную сделку. Но, скорее всего, отказ, если он последует, будет связан уже с «юридическими недостатками» самой квартиры, и в большинстве случаев аванс покупателю будет возвращен».

В итоге санкции, подлежащие включению в договор на случай отказа покупателя, сводятся к тому, что покупатель теряет предоплату. А вот продавец, казалось бы не теряет ничего. Ну, возможно, вернет предоплату. Ну, «облом», обидно. Ну, придется снова заниматься неприятными показами… Однако не все так просто. Даже если тот самый аванс возврату не подлежит, собственнику, у которого накануне сделки отказались купить квартиру, вряд ли станет легче. Ведь сумма аванса в 20-30 и даже 100 тыс. руб. не идет ни в какое сравнение с той суммой, которую рассчитывал получить продавец.

Во-первых, эта сумма может быть нужна «к определенному сроку». Во-вторых, если цены падают, то найти следующего покупателя, готового купить за такую же сумму, вряд ли получится. В-третьих, если речь идет об альтернативной сделке, «рассыпается» все цепочка.

«Продавец квартиры в подобной ситуации может как выиграть, так и проиграть, – комментирует Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». – Выиграть, в случае если он не успел внести аванс за свою альтернативу. Если же это внесение уже состоялось, выигрыш не так очевиден. Особенно если с него взяли больше денег, чем дали ему. Кстати, подобные превышения переданных сумм над принятыми в рамках риелторской практики считаются грубым технологическим нарушением. Но – увы – не все риелторы достаточно профессиональны, а клиент об этом просто не знает…»

Кто виноват?

Если исключить случайные отказы покупателей от приобретения квартир из серии «передумал», то причины отказов специалисты делят на несколько категорий. Так, Олег Самойлов выделяет три группы:

Отказы в связи с выявлением правовых дефектов квартиры;
- отказы в связи с недостижением договоренности о порядке проведения сделки;
- отказы в связи с появлением более привлекательного объекта.

При этом основную вину за происходящее эксперт возлагает на профессионалов. «На мой взгляд, в основе значительного числа отказов лежит отнюдь не своеволие покупателей, а недоработки риелторов. Не могу, конечно, сказать, что абсолютно все покупатели – ангелы, однако моя точка зрения по этому поводу проста: если покупатель, уже внесший аванс за выбранную квартиру, в дальнейшем отказывается от ее приобретения, в первую очередь причину следует искать в деятельности того, кто отвечает за сделку. То есть риелтора».

Например, «отказ в связи с недостижением договоренности о порядке проведения сделки». Работа риелтора, которую он выполняет в интересах своего клиента, должна заключаться и в том, чтобы четко оговорить как основания возврата внесенных денежных средств, так и процедуру предстоящей сделки. Причем сделать это необходимо с повышенным вниманием к мелочам, включая такие очевидные, вроде бы, моменты, как «кто оплачивает доверенности на регистрацию», «у кого хранятся ключи от банковских ячеек» и т. п. Если же этого не сделано, возможные неприятности могут обернуться не только нервными издержками, но и развалом сделки. И виноват в подобной ситуации в случае ее возникновения не кто иной, как риелтор.

Да и появление более привлекательного объекта опять-таки может быть связано с тем, что тот объект, на покупку которого клиент, скрепя сердце, дал согласие, риелтор ему навязал.

Дмитрий Овсянников к распространенным причинам отказов добавляет и форс-мажорные обстоятельства. Например, человек виноват в автомобильной аварии и теперь должен выплатить крупную сумму пострадавшему водителю. В результате собранных денег на квартиру просто не хватает. «Есть и еще одна, довольно специфическая, характерная для прошлого «кризисного» года причина, – добавляет Овсянников. – Нередко при покупке жилья по ипотеке вдруг в последний момент выяснялось, что банк не готов финансировать сделку. Причины назывались самые разные, но реальной причиной были сложности у самого банка».

Ну а что касается отказов из-за юридических «дефектов» объекта, то тут уж ответственность лежит на стороне продавца или его представителей.

Что делать?

Если покупатель изменил свое решение, не смущаясь потерей предоплаты, это его право. И право это необходимо уважать. Другое дело, что отказ по большей части происходит не из-за «ветрености» покупателя.

А потому риелторы стараются прежде всего выяснить причины и попытаться устранить оказавшиеся на пути к сделке преграды. При этом могут быть использованы различные способы «восстановления» сделки. Например, если у покупателя возникли финансовые затруднения, можно предложить ему привлечь кредитные средства. В случае, когда квартира на соседней улице оказалась лучше и дешевле, можно сделать скидку или добавить «бонус». Ну а сложности с банком лучше предотвратить, заранее подав документы параллельно в несколько кредитных организаций.

«Конечно, многое здесь зависит и от позиции продавца, – добавляет Дмитрий Овсянников. – Однако, если речь идет о сложной многоступенчатой сделке или о продаже квартиры на фоне снижения цен на жилье, то продавец, скорее всего, пойдет навстречу».